不動産賃貸借契約

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 以下には、不動産賃貸借契約締結の際にポイントを掲載しています。

 契約書の個別の契約条項については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

①解約申入れについて

 建物賃貸借で、期間の定めがない場合または定めがないと見なされる場合は、当事者は双方とも申し入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができ、これを解約申し入れと言います。ただし、貸主の側から解約申し入れをする場合には、正当事由が必要とされ、しかも賃貸借契約が終了するのは解約申入れの日から6か月後となります。
 

②契約期間の途中での賃料の値上げ・値下げ

 契約で定めた以上、賃料は契約の途中で一方的に値上げ・値下げできないのが原則です。ただし、当事者で合意した場合は契約内容を変更できます。また、裁判により賃料の値上げ・値下げをすることができる場合があります。
 
 裁判で賃料を変更する場合、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てる必要があります(調停前置主義)。調停で不調となった場合に,訴訟を提起します。
 
 裁判になった場合、以下の事情等を総合判断して賃料を値上げ・値下げするかを判断します。
  ①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
  ②土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
  ③近傍同種の建物の借賃の比較
 

③更新時の賃料の値上げ・値下げ

 更新時にオーナーが値上げできるかどうかも、よくトラブルになるケースです。オーナーが要求する値上げが可能かどうかは、従来の家賃が不相当に低額になっているかどうかで判断されます。
 
 適正な家賃を計算する方法は、この間の物価指数を反映する方法、建物と土地の期待利回りから実質家賃を算出する方法、近隣の家賃と比較する方法などがあります。通常、これらのうち複数の方法で計算した結果を比較して、そのうち妥当なもの、または平均値を採用する事が多いと言えます。
 

④敷金の返還

 敷金とは、不動産、特に建物賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭のことを言います。賃借人が賃貸人に賃料を支払わなかったり、建物の原状回復が必要となり賃借人がこれを負担する場合に、賃借人の負担額が差し引かれて、建物明け渡し時に返還されます。
 
 建物の賃貸借においては、契約で原状回復は賃借人の負担とされているのが一般的です。

 

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